Как человек, очень слабо проинформированный в этом вопросе, завалила я множеством «а как?», «а зачем?», «а что, если…?» риелтора Артура Гареева и строителя Владимира Первушина. В первую очередь меня интересуют, так сказать, первичные способы предохранения от обманщиков, поэтому начала с вопроса погорячее: «Ребят, как быть нам – не разбирающимся людям? Как не попасть на обман?». И вот какие рекомендации были получены.

На первый взгляд

Начнём с выбора агентства/риэлтора. Просмотрите расположение и отзывы агентства, услугами которого хотите воспользоваться, и если на первый взгляд всё покажется чистым, узнайте о наличии страховки и убедитесь в том, что выполняются все процедуры сделки по купле-продаже недвижимости (приёмка, грамотное составление предварительного договора, последующее заключение сделки). Обязательно смотрите на опыт работы риелтора, возраст также играет немаловажную роль.

Чтобы не попасться на обман, обращайте внимание в первую очередь на размер задатка и аванса, так как одними из наиболее популярных видов мошенничества являются манипуляции с авансами и задатками. Размер аванса должен быть минимальным – около 50 тысяч рублей, но не более 100 тысяч. И в целом любые расчёты должны оплачиваться только после выбора, посещения квартиры, беседы с хозяином и изучения всех документов.

На что обратить внимание при приёмке квартиры

Обходя очевидное (ровные стены, отсутствие трещин в полу/стенах), Владимир рассказал, что обычно упускают из виду покупатели. В первую очередь, это инженерные сети – системы электроснабжения, системы отопления, вентиляции и кондиционирования, водопровод и канализация, системы освещения, газоснабжения, а также телефонные линии, системы пожарной и охранной сигнализации и так далее. И всё это вы должны внимательно осмотреть!
Оцениваем состояние кранов. Туго закрывающийся кран на счётчике воды ХВС или ГВС означает износ шарика или его закисание (отсюда и название «шаровый кран»). Это грозит в лучшем случае сломанной ручкой крана, а в худшем – затоплением соседей из-за лопнувшего корпуса крана.

То же касается и электрики: как выполнен электромонтаж, какие нагрузки может выдержать проводка. Всем знакома ситуация, когда в разветвителе заканчиваются розетки, и когда на обычной кухне в одной розетке сидят несколько источников потребления (чайник, микроволновая печь, блендер и т.д.), при этом проводка не рассчитана на такую нагрузку, и начинается нагрев.

Не забудьте обратить внимание на окна – на компанию-производителя и качество монтажа, хорошо ли работает фурнитура, и не «сифонят» ли окна, ибо зимой может стать холодно, а весной мокро, так как вода будет заливаться через стыки.
Обращаем внимание, стоят ли редуктора давления на вводе воды в квартиру. Для многоэтажных домов нормальным давлением считается 6-7 атм, при этом сантехника рассчитана на 6 атм.

И самое удивительное, мы не обращаем внимание на самое важное – входную дверь! То, что должно нас оберегать от незваных гостей, в глазах некоторых застройщиков может выглядеть исключительно элементом декора. Верхнее покрытие, больше похожее на жестянку и внутренности двери в виде обычного картона вызывают нечто среднее между шоком и желанием соответствовать поговорке о посаженном дереве и самостоятельно построенном доме, даже если ты хрупкая девушка.

На что обратить внимание при приёмке дома

Владимир советует начать с общей картины стройки, обратить внимание на инфраструктуру поселения:
– свет (достаточно ли мощности выделяется на объект). Обычно это 15кВт, за повышение доступной мощности придётся доплачивать;
– газ (есть ли в поселении газопровод, и врезан ли дом в магистраль);
– вода (центральная или это собственный источник, колодец, скважина).

Сами понимаете, задача многих застройщиков – сэкономить деньги на всём, начиная с материалов, заканчивая стоимостью работ, поэтому первое, на что обращаем внимание – инженерные сети (их исправление самое сложное). К примеру, проводка электрики: допускается только вертикальная или горизонтальная прокладка кабелей к розеткам и выключателям. Смотрим на вводной щит и на то, какие автоматические выключатели в нём стоят, чтобы их мощность не превышала допустимые значения. Что касается сантехники, то это визуальный осмотр всех соединений на предмет течи и проверка напора воды. Отопление проверяем на наличие запорной арматуры (кранов) – и та же проверка на течи. Желательно ещё проверить геометрию помещений, для этого потребуется строительный уголок и уровень. Смотрим углы как минимум в трёх местах по высоте, проверяем все стены на уклоны по вертикали и сверяем их с нормативными документами и СНиП.

P.S. Лично я бы для надёжности взяла с собой представителя мужского пола, которому можно доверять и который 100% разбирается в документах или хотя бы знает, как и что нужно замерять. А то ой как я мелом всё там разрисую, ой как намеряю…

Купля-продажа недвижимости

Весь процесс покупки недвижимости протекает по следующей схеме: сначала – поиск квартиры, проверка её юридической «чистоты» (отсутствие обременения, количество собственников, аресты, задолженность по квартплате и т.д.); затем обсуждение условий сделки: способы оплаты, сроки освобождения квартиры и снятия с прописки, внесение аванса/задатка (по договорённости); далее идёт подготовка документов для заключения договора (сбор справок о задолженности, приватизации и т.д.); затем встреча всех участников сделки для регистрация перехода права собственности на квартиру в Росреестре через МФЦ. И последний штрих – подписание акта приёма-передачи и внесение оплаты. Допустим, вы уже выбрали квартиру своей мечты и готовы её купить. Тут встаёт вопрос: как убедиться в том, что квартира мечты будет принадлежать только тебе?

1. Начни с осмотра правоустанавливающих документов на недвижимость, которые указаны в свидетельстве о праве собственности или в выписке ЕГРН (с 2017г.): это могут быть договор купли-продажи, наследство, дарение, приватизация, решение суда и т.д. Все эти документы должны быть у собственника квартиры на руках;
2. Также в свидетельстве или выписке необходимо проверить, нет ли обременений по квартире (ипотека в силу закона и т.д.);
3. Ознакомиться с техническим паспортом недвижимости: по плану сразу можно увидеть, были ли перепланировки и узаконены ли они;
4. Выяснить количество собственников в квартире или доме, попросить паспорта и сверить с документами-основаниями;
5. Также необходимо ознакомиться с квитанциями об оплате коммунальных услуг и капитального ремонта.

Это обязательные пункты, которые необходимо проверить, но и это лишь малая часть! Сейчас на рынке недвижимости есть и квартиры, которые покупали с использованием материнского капитала (МСК), где должны быть выделены доли для всех членов семьи, и есть квартиры с долей, с приватизацией – всё это необходимо проверить, чтобы «завтра» квартира осталась ваша, и не было никаких подводных камней, с которыми вы неожиданно можете столкнуться.
Когда все документы проверены, можно вносить аванс или задаток с одновременным составлением расписки в получении денежных средств продавцом. Далее оформляется договор купли-продажи, и все участники сделки отправляются в ближайший офис МФЦ, где проводится окончательный расчёт и сдача документов для регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Новостройка

Подошли к самой болезненной теме, и вот что вам нужно запомнить раз и навсегда! Обязательные требования, которые должен выполнять застройщик:

Первое. Застройщиком может являться только юридическое лицо. Соответственно, таковым не может являться предприниматель.
Второе. У застройщика должен быть в собственности или на праве аренды земельный участок, на котором осуществляется строительство, хотя может также допускаться, чтобы участок был в аренде (или субаренде).
Третье. Застройщик должен получить разрешение на строительство. Оно представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий право застройщику на осуществление строительства
Четвертое. Застройщик обязан опубликовать проектную декларацию.

Говоря простым языком, знакомство с компанией-застройщиком должно закончиться галочкой напротив пункта «НАДЁЖНОСТЬ», а ставится она только после того, как вы проверите проектную декларацию, ознакомитесь с документами, дающими право удостовериться в самом факте существования данной организации и компетенции лица, подписывающего документы.

Лучше уж выглядеть дотошным скрягой, чем через несколько месяцев стоять с плакатом у новостроя.
И в завершение наших разговоров «о высоком» (в данном случае речь, конечно же, о домах), Артур мне рассказал пару секретов, как можно сэкономить на новостройке. Делюсь!

Обращаем внимание на непопулярные квартиры. То есть, бегая по сайтам с недвижимостью, крутим роликом как можно дальше, и где-то там, среди тысячи похожих, будет твоя – ТА САМАЯ. Ещё сэкономить можно, если смотреть не только лакшери-районы, а заглянуть чуть подальше, ведь не только в центре города есть жизнь! Покупая жильё на начальном этапе строительства, можно сэкономить 20-30%, но компания-застройщик должна быть проверенная, иначе ткнёшь пальцем в небо. Но если ещё раз перечитать статью и запомнить все рекомендации, то вас мало того, что не обманут, так ещё и в плюсе останетесь. Праздничные и сезонные скидки нам в помощь!